Klimagerät und Außenbeschattung sollen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters anbringen dürfen, die Investition soll beim Auszug abgelöst werden – und wo die Wohnung im Sommer überhitzt, soll die Miete sinken.
Gegen die Hitze in der eigenen Wohnung können Mieter derzeit wenig ausrichten: Außenbeschattung und Klimagerät brauchen die Zustimmung des Vermieters, und wo sie fehlt, bleibt nur der Weg zu Schlichtungsstelle oder Gericht. Die Mietervereinigung Österreichs legt der Bundesregierung deshalb ein Paket mit drei Änderungen im Mietrechtsgesetz vor.
Hitzewellen sind Gesundheitsrisiko
Hitzewellen sind längst ein Gesundheitsrisiko. Im Juni 2026 sind in Österreich nach Berechnung der AGES 395 Todesfälle auf die Hitze zurückzuführen – so viele wie noch nie in einem einzelnen Monat. Gefährlich wird Hitze vor allem dann, wenn der Körper auch nachts nicht mehr abkühlt. In der Nacht auf den 29. Juni sank die Temperatur auf der Wiener Jubiläumswarte nicht unter 27,3 Grad – die wärmste je in Österreich gemessene Nacht. Mit Stand 4. August zählt die Wiener Innenstadt in diesem Sommer bereits 35 Hitzetage und 33 Tropennächte.
Innentemperaturen von über 30 Grad sind längst keine Ausnahme mehr, besonders in Dachgeschoßen und in dicht verbautem Gebiet. Außenbeschattung und Split-Klimageräte greifen in die Fassade ein und brauchen deshalb die Zustimmung des Vermieters – auch dann, wenn Mieter sämtliche Kosten selbst tragen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, hilft nur ein Verfahren.
Zustimmung zum Einbau einer Klimaanlage in Mietwohnungen zuständig
So erging es einer Familie in Wien-Donaustadt, deren Wohnung in einem Neubau im obersten Stock unter einem Flachdach liegt: Trotz vorhandener Beschattung und Querlüftens ließ sich die Raumtemperatur während der Nacht nicht unter 29 Grad senken. Beschattung allein reichte nicht. Die Familie wollte auf eigene Kosten ein Klimagerät installieren lassen – doch der Vermieter lehnte ab. Der Fall ging zu Gericht und durch alle Instanzen, bis die Familie vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) endgültig scheiterte (5Ob59/21v).
Entschieden hat der OGH damit einen Einzelfall – mehr sieht das Gesetz nicht vor. Das Problem dahinter betrifft viele: Anfragen von Mietern, die ein Klimagerät einbauen wollen und die Zustimmung nicht bekommen, gehören bei der Mietervereinigung längst zum Sommer.
Der Hintergrund: Verweigert ein Vermieter die Nutzung der Außenhaut des Gebäudes für ein Split-Klimagerät oder eine Außenjalousie, kann die fehlende Zustimmung von Schlichtungsstelle oder Gericht ersetzt werden. Das sieht § 9 Mietrechtsgesetz vor. Er verlangt dafür allerdings zweierlei, und zwar beides zugleich: Die Veränderung muss „der Übung des Verkehrs" entsprechen, und sie muss einem wichtigen Interesse dienen. Nachweisen müssen das die Mieter.
Klimageräte mit Außeneinheit laut OGH nicht verkehrsüblich
Klimageräte mit Außeneinheit hält der OGH weiterhin für per se nicht verkehrsüblich; zuletzt hat er auch ausdrücklich abgelehnt, § 9 im Sinne eines Anspruchs auf zeitgemäßes Wohnen auszulegen. Damit ist die Sache erledigt, bevor das wichtige Interesse überhaupt geprüft wird – ob jemand wegen der Hitze nicht mehr schlafen kann, spielt dann keine Rolle mehr.
„Das ist ein Teufelskreis: Verkehrsüblich wird ein Split-Klimagerät erst, wenn viele eines haben. Installieren darf es aber niemand, solange es nicht verkehrsüblich ist", sagt Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreichs.
Dass es anders geht, hat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 gezeigt: Seither dürfen Wohnungseigentümer Außenbeschattungen leichter anbringen. „Der Gesetzgeber hat 2022 an die Eigentümer gedacht und die Mieter vergessen", sagt Niedermühlbichler. „Jetzt muss das Mietrechtsgesetz ebenso geändert werden. Schutz vor Hitze darf keine Frage der Laune des Eigentümers, sondern muss eine Frage des Gesetzes sein."
Hitze: Mietervereinigung fordert drei Änderungen im Mietrechtsgesetz
Sommerlicher Hitzeschutz wäre eigentlich Sache des Vermieters, denn Beschattung ist eine Frage der Gebäudehülle. Solange es dafür keine Pflicht gibt, müssen Mieter selbst handeln dürfen – und dafür nicht draufzahlen. Die drei Änderungen sind gestuft: ermöglichen, absichern, mindern.
1. Fairer Hitzeschutz
Die Mietervereinigung fordert, Außenbeschattung und Split-Klimageräte in den Katalog der privilegierten Arbeiten in § 9 Abs 2 Mietrechtsgesetz aufzunehmen. Damit entfallen die beiden Nachweise, an denen Mieter derzeit scheitern: die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse. Alles andere bleibt, wie es ist – die Arbeiten müssen dem Stand der Technik entsprechen, dürfen das Haus nicht schädigen und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Mieter beeinträchtigen. Bezahlt werden sie ohnehin aus der eigenen Tasche.
2. Faire Ablöse
Die Mietervereinigung fordert, in § 10 Mietrechtsgesetz klarzustellen, dass der Einbau einer Außenbeschattung oder eines Klimageräts eine Verbesserung des Mietgegenstands ist. Bleibt die Anlage beim Auszug in der Wohnung, besteht Anspruch auf Ersatz der Investition – abgeschrieben über zehn Jahre, so wie es das Gesetz für Heizthermen oder Sicherheitstüren längst vorsieht.
Die Ablöse ist unter diesen Umständen das Mindeste. Alles andere wäre eine Enteignung auf Raten: Gezahlt hat die Mieterseite, den Vorteil behält die Eigentümerseite – eine Wohnung, die mehr wert ist und sich besser vermieten lässt. Wer wenige Jahre nach dem Einbau ausziehen muss, überlegt sich die Investition zweimal – und genau deshalb gehen viele Mieter die Sache gar nicht erst an.
3. Mietzinsminderung bei Hitze
Für die Kälte gibt es eine Grenze: Fällt die Heizung aus, ist die Wohnung mangelhaft, und die Miete ist zu mindern. Bei Hitze gibt es keine solche Grenze. In der ÖNORM ist zum Teil definiert, was bei Neubauten und umfassender Sanierung zumutbar ist.
Die Mietervereinigung fordert, einen geeigneten Temperatur-Richtwert für die sommerliche Überwärmung für den Bestand festzulegen und daran ausdrücklich das Recht auf Mietzinsminderung zu knüpfen. Wird dieser Richtwert überschritten, ist die Wohnung mangelhaft.
Damit entsteht ein Anreiz für den Vermieter, selbst zu investieren: in Beschattung, in Kühlung, in ein sommertaugliches Gebäude. Geschieht dies nicht, bleiben den Mietern zwei Möglichkeiten – selbst einbauen oder mindern.
Entscheidend ist die Durchsetzbarkeit des Rechts. Die Mietzinsminderung muss vor der Schlichtungsstelle im außerstreitigen Verfahren durchsetzbar sein, so wie andere Streitigkeiten über den Mietzins auch. Möglich ist das über eine simple Erweiterung des Katalogs in § 37 Mietrechtsgesetz. Derzeit bleibt nur der streitige Weg vor Gericht, mit Anwalts- und Verfahrenskosten, die ein Vielfaches dessen ausmachen, worum es geht.
Rechenbeispiel: Bei einer Miete von 800 Euro und einer Minderung von 20 Prozent geht es um 160 Euro im Monat. Selbst über einen ganzen heißen Sommer sind das rund 480 Euro – ein Bruchteil dessen, was ein Gerichtsverfahren kostet.
"Für diesen Sommer kommt jede Reform zu spät"
Sabine Fürst, Juristin der Mietervereinigung Österreichs: „In der Beratung erleben wir das häufig: Die Leute haben recht, und trotzdem führen sie das Verfahren nicht – weil das Kostenrisiko höher ist als der Streitwert. Wer 480 Euro geltend machen will und dabei ein Vielfaches riskiert, lässt es bleiben. Deshalb gehört die Mietzinsminderung vor die Schlichtungsstelle."
Alle drei Änderungen sind kleine Eingriffe in ein Gesetz – und passen in ein Vorhaben, an dem die Bundesregierung ohnehin schon arbeitet: die ökologische Sanierung des Gebäudebestands.
Das Kühlen muss darin denselben Stellenwert bekommen wie das Heizen. „Für diesen Sommer kommt jede Reform zu spät. Den nächsten Sommer darf die Regierung keinesfalls verschlafen – unser Paket liegt auf dem Tisch, die Reform muss jetzt rasch beschlossen werden", fordert Niedermühlbichler.
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