Vage Vertragsklauseln können Vermieter teuer zu stehen kommen: Wer Betriebskosten nicht klar und transparent regelt, bleibt im Zweifel auf allen Kosten sitzen.
Vage Klauseln im Mietvertrag mit Folgen
In einem kürzlich in der Landesgeschäftsstelle Graz behandelten Fall vermietete eine GmbH Wohnungen in einem frei finanzierten Neubau, auf den das Mietrechtsgesetz (MRG) nur teilweise anwendbar ist. Im Mietvertrag befand sich eine Klausel, wonach Betriebskosten »alle Aufwendungen« umfassen sollten, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft erforderlich seien. Anschließend wurden beispielhaft einzelne Kostenpositionen aufgezählt. Gleichzeitig enthielt die Klausel Formulierungen wie »insbesondere« und »nicht ausschließlich«.
Dieser Fall behandelt also die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter Betriebskosten und öffentliche Abgaben auf den Mieter überwälzen kann, wenn das Mietrechtsgesetz nicht voll anwendbar ist. Maßgeblich ist § 1099 ABGB. Dem folgend muss der Vermieter alle mit der Liegenschaft verbundenen Lasten und Abgaben selbst tragen. Eine Weitergabe dieser Kosten an den Mieter ist jedoch möglich, wenn dies ausdrücklich und klar im Mietvertrag vereinbart wird. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter dem Mieter keine zusätzlichen Betriebskosten verrechnen. Es gibt keinen »automatischen« Betriebskostenkatalog wie in § 21 MRG.
Unzulässige Vertragsklauseln im Mietvertrag
Der Oberste Gerichtshof (OGH) beurteilte eine solche wie eingangs beschriebene Vertragsbestimmung bereits in der Vergangenheit als intransparent und daher unwirksam. Nach § 6 Abs 3 KSchG müssen Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen klar und verständlich sein. Die hier angeführte Klausel lässt aber offen, welchen weiteren Kosten zusätzlich verlangt werden könnten. Für den Mieter ist daher nicht erkennbar, welche finanziellen Belastungen tatsächlich auf ihn zukommen werden.
Besonders wichtig ist dabei, dass eine unklare Klausel nicht teilweise aufrechterhalten werden kann. Nach der Rechtsprechung gilt im Verbraucherschutzrecht ein Verbot der »geltungserhaltenden Reduktion«. Das bedeutet, dass eine rechtswidrige Klausel nicht einfach auf einen zulässigen Kern reduziert wird. Die gesamte Klausel ist vielmehr unwirksam. Der Vermieter kann sich daher auch nicht darauf berufen, das zumindest die gesetzlich zulässigen Betriebskosten gemeint gewesen seinen.
Vermieter muss nun sämtliche Betriebskosten selbst tragen
Die Folge für den Vermieter war in diesem Fall gravierend: Ohne wirksame Betriebskostenvereinbarung muss er nun sämtliche Betriebskosten selbst tragen und kann sie nicht vom Mieter verlangen. Der Fall zeigt deutlich, wie wichtig eine präzise, transparente und verständliche Formulierung von Betriebskostenklauseln im Mietvertrag ist.
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