Dreieinhalb Jahre lang zahlten zwei Frauen, die gemeinsam in einer Wohnung in Wien-Mariahilf wohnten, zu viel Miete. Der Grund: Wieder einmal hatte ein Vermieter auf den gesetzlichen Befristungsabschlag von 25 Prozent »vergessen«.
Von Herbst 2021 bis Frühjahr 2025 lebten die beiden Frauen in einer 98 Quadratmeter großen Altbauwohnung in Wien-Mariahilf. Sie hatten einen auf vier Jahre befristeten Mietvertrag unterschrieben, zogen aber schon einige Monate vor Vertragsende wieder aus. Weil ihnen die Miete zu hoch vorkam, ließen sie die Höhe überprüfen – eine Entscheidung, die sich auszahlen sollte.
Gutachten zeigt: Miete war zu hoch
Die Überprüfung bestätigte den Verdacht der beiden Frauen: Mit rund 950 Euro pro Monat verlangte der Vermieter deutlich mehr, als er laut Gesetz durfte. Mit dem Fall befasste sich Mietrechtsexpertin Bettina Regenfelder. Sie reichte für die beiden Mieterinnen einen Antrag auf Überprüfung der Höhe des Mietzinses bei der Schlichtungsstelle ein.
Das Gutachten kam zu folgendem Ergebnis: Ausgehend vom damaligen Richtwertmietzins von 5,81 Euro pro Quadratmeter, einem Lagezuschlag von rund 3,60 Euro sowie weiteren gesetzlich zulässigen Zuschlägen hätte der Vermieter höchstens rund 11 Euro pro Quadratmeter verlangen dürfen – allerdings noch ohne Berücksichtigung des Befristungsabschlags. Weil er die Wohnung aber nur befristet auf vier Jahre vermietete, stand den Mieterinnen genau dieser Abschlag von 25
Prozent zu. Damit sank der zulässige Mietzins von 11 Euro auf 8,20 Euro pro Quadratmeter.
Bemerkenswert: Die Befristung selbst vergessen private Vermieter so gut wie nie, den gesetzlichen Befristungsabschlag hingegen erstaunlich oft.
Rückzahlung von 7.500 Euro
Im Jahr 2025 erhöhte der Vermieter die Miete außerdem noch einmal aufgrund einer Wertsicherungsklausel, wodurch der Nettomietzins auf über 1.100 Euro kletterte (ohne Umsatzsteuer und Betriebskosten). Zusätzlich verrechnete er noch eine Möbelmiete von rund 50 Euro monatlich für die mitvermietete Küche. Kurz vor Vertragsende zahlten die beiden Mieterinnen damit insgesamt mehr als 1.500 Euro Brutto-Miete. Im vorliegenden Fall einigte man sich auf ein Vergleichsangebot des Vermieters und die beiden Mieterinnen konnten sich über eine Rückzahlung in der Höhe von 7.500 Euro freuen.
Wichtige Fristen bei Mietzinsüberprüfungen
Bei unbefristeten Mietverträgen muss innerhalb von 3 Jahren nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung ein Verfahren eingeleitet werden, um die Unwirksamkeit des Mietzinses vor einer Schlichtungsstelle oder dem Gericht geltend zu machen. Bei befristeten Mietverhältnissen endet die Frist zur Überprüfung des Mietzinses spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Neue Regelung bei Befristungen in Kraft
Seit 1. Jänner 2026 gilt im österreichischen Mietrecht eine neue Regel für befristete Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG: Ist der Vermieter Unternehmer, muss er den Mietvertrag mindestens fünf Jahre befristen – bisher galten hier drei Jahre. Vermietet hingegen eine Privatperson ohne Unternehmereigenschaft, bleibt es bei der bisherigen Mindestdauer von drei Jahren.
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