Neuer Eigentümer, neue Regeln? Wird eine Mietwohnung verkauft, bleibt der Mietvertrag zwar bestehen – doch nicht jede mündliche Nebenabrede geht automatisch auf den neuen Vermieter über. Was dabei zählt, lesen Sie hier.
Neuer Eigentümer: Das gilt für Mieterinnen und Mieter
Nach § 2 Abs. 1 MRG tritt der Erwerber einer Liegenschaft im Voll- und nach der Rechtsprechung auch im Teilanwendungsbereich des MRG in die Rechtsstellung des bisherigen Vermieters ein. Mit der Übergabe des Mietobjekts ist der neue Eigentümer grundsätzlich an den bestehenden Hauptmietvertrag und an die üblichen Nebenabreden gebunden, auch wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist. Eine Einschränkung gilt nur für ungewöhnliche Nebenabreden. An solche Vereinbarungen ist der Rechtsnachfolger nur gebunden, wenn er sie tatsächlich kannte oder bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt kennen musste.
Das müssen Sie bei Nebenabreden beachten
Nebenabreden sind Vereinbarungen, die den Inhalt des Mietverhältnisses selbst betreffen und ohne den Mietvertrag keinen eigenständigen Sinn hätten. Sie können auch nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich, mündlich oder stillschweigend vereinbart werden. Deshalb gibt die Mietvertragsurkunde nicht immer den vollständigen Inhalt des Mietverhältnisses wieder. Davon zu unterscheiden sind selbständige Vereinbarungen, die unabhängig vom Mietvertrag bestehen können. Solche Abreden binden einen Erwerber grundsätzlich nicht, wenn er sie weder kannte noch kennen musste.
Gewöhnliche Nebenabreden gehen bei einem Eigentümerwechsel regelmäßig auf den Rechtsnachfolger über. Dazu zählen insbesondere Vereinbarungen, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts stehen und im Geschäftsleben nicht ungewöhnlich sind. Eine Nebenabrede ist nur dann ungewöhnlich, wenn sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen äußerst selten vorkommt und nicht der typischen Interessenlage der Vertragsparteien entspricht. Maßgeblich sind die tatsächlichen Lebensverhältnisse und die Üblichkeit vergleichbarer Vereinbarungen. Die Rechtsprechung nennt unter anderem folgende Beispiele:
Gewöhnliche Nebenabreden:
- Verlängerungsoptionen innerhalb üblicher Grenzen,
- Erlaubnis zur gänzlichen Untervermietung,
- Verzicht auf einzelne Kündigungsgründe.
Ungewöhnliche Nebenabreden:
- genereller Verzicht auf sämtliche gesetzliche Kündigungsgründe,
- unentgeltliche Überlassung einer Hoffläche als Parkplatz unter besonderen Umständen,
- Einräumung einer weiteren langfristigen Verlängerungsoption zusätzlich zu einer bereits bestehenden zehnjährigen Option.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG bleiben Mietverträge bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich unverändert bestehen. Der Erwerber übernimmt nicht nur den Mietvertrag selbst, sondern regelmäßig auch alle gewöhnlichen Nebenabreden. Nur außergewöhnliche, dem Erwerber unbekannte und für ihn nicht erkennbare Vereinbarungen binden ihn nicht. Wurden solche Vereinbarungen vom Verkäufer verschwiegen, kann der Erwerber seine Ansprüche in der Regel nur gegenüber dem Verkäufer, insbesondere nach den Gewährleistungs- oder Schadenersatzbestimmungen, geltend machen.
