Wann ist die Weitergabe eines geschäftlichen Mietvertrags wie für ein Geschäftslokal möglich und was ist dabei zu beachten?
Die Möglichkeit zur Weitergabe von Geschäftslokalen ist davon abhängig, ob das Unternehmen (Geschäftslokal) aufgegeben bzw. ein Betriebsübergang als Verkauf /Verpachtung des Unternehmens vorliegt.
Wann ist die Weitergabe eines geschäftlichen Mietvertrags möglich?
Eine Weitergabe eines bestehenden Geschäftslokals bzw. Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag ist nur dann möglich, wenn Sie Ihr Unternehmen an den Eintretenden Interessenten verkaufen/verpachten.
Voraussetzung für die Weitergabe des Geschäftslokals
Beabsichtigen Sie Ihr Geschäftslokal weiterzugeben bzw. in den Mietvertrag eines Geschäftslokales durch Unternehmenskauf einzutreten, so müssen Sie zunächst feststellen, ob der bestehende Mietvertrag ein solches Recht überhaupt vorsieht. I.d.R. ist ein vertragliches Weitergaberecht nur einmal möglich. Liegt kein vertragliches Weitergaberecht vor, stellt sich die Frage, ob das Geschäftslokal zum Vollanwendungsbereich des MRG zählt oder nicht.
Wann gilt eine Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes?
Gebäude mit einer Baubewilligung vor dem 30.06.1953
Miethäuser, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden
Gebäude mit Baubewilligung vor dem 8.05.1945, wenn das Mietobjekt Wohnungseigentum ist
Achtung Spezialfälle! Mietverträge in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftslokalen (Ein-/Zweifamilienhäuser), deren Vertragsabschluss nach dem 1.01.2002 liegt sind grundsätzlich davon ausgeschlossen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt grundsätzlich ein Weitergaberecht. Anders lautende Mietvertragsklauseln sind ungültig. Achtung! Wollen Sie Ihr Geschäftslokal weitergeben, dürfen Sie den bestehenden Mietvertrag auf keinen Fall kündigen!
Wie tritt der Unternehmenserwerber in den Mietvertrag ein?
Die Weitergabe des Geschäftslokals bzw. der Eintritt in den Mietvertrag tritt automatisch mit Erwerb des Unternehmens ein. Es bedarf hierzu weder einem Neuvertrag noch dem Umschreiben des bestehenden Mietvertrages.
Welche Anzeigepflichten bei Weitergabe sind zu beachten?
Sowohl der weitergebende als auch der eintretende Geschäftspartner sind verpflichtet dem Vermieter Ihren Unternehmensübergang zu melden.
Kann der Vermieter die Miete nach Eintritt erhöhen?
Gilt das gesetzliche Weitergaberecht des MRG, kann der Vermieter den Mietzins innerhalb einer Frist von sechs Monaten auf einen angemessenen Betrag erhöhen. Wollen Sie keine böse Überraschung erleben, so sollten Sie die Höhe des neuen Mietzinses im Vorfeld mit dem Vermieter klären.
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Weitere Informationen zur Weitergabe von Mietrechten:
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