Ein Ehepaar aus Wien-Landstraße zahlte fast 10 Jahre lang eine überhöhte Miete für seine befristete Wohnung. Dank Einsatzes der Rechtsexperten der Mietervereinigung konnte eine beachtliche Rückzahlung in Höhe von 63.350 Euro erzielt werden – und das in Rekordzeit.
Elias und Lea Eberl (Name von der Redaktion geändert) bezogen im Jahr 2016 eine Altbau-Wohnung im 3. Bezirk in Wien. Für die, laut Mietvertrag, rund 100 Quadratmeter große Wohnung im Hochparterre erhielt das Ehepaar einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag, der nach Ablauf der ersten Befristung zwei Mal um jeweils drei Jahre verlängert wurde.
Im März 2025 wandte sich Herr Eberl an die Mietervereinigung Wien. MVÖ-Rechtsexpertin Anna Wolfschluckner brachte kurz darauf ein Mietzins-Verfahren bei der Schlichtungsstelle (MA 25) ins Rollen – denn sowohl der Hauptmietzins inklusive der Klausel zur »Wertsicherung« als auch die Möbelmiete waren überhöht.
Mietzins doppelt so hoch wie Richtwert
Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde ein Hauptmietzins von etwa 1.122 Euro netto pro Monat vereinbart, der mittels einer für die Mieter nachteiligen Klausel zur »Wertsicherung« an die Inflation gekoppelt war. Dies entsprach einem Quadratmeterpreis von über 11 Euro. Im Mai 2016 lag der zulässige Höchstrichtwertmietzins für eine unbefristete Wohnung der Kategorie A jedoch bei 5,39 Euro pro Quadratmeter – ohne Berücksichtigung des 25-prozentigen Befristungsabschlags.
Durch weitere Mieterhöhungen aufgrund der »Wertsicherung« in den vergangenen neun Jahren bezahlte das Ehepaar Eberl im Jahr 2023 bereits einen Nettomietzins von 1.388 Euro für die Dreizimmer-Altbauwohnung – eine Steigerung von 24 Prozent gegenüber dem ursprünglichen Mietzins. Zusätzlich wurden 50 Euro Möbelmiete (zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer) und 200 Euro Betriebskostenpauschale (zuzüglich10 Prozent Umsatzsteuer) verrechnet.
Rasche Einigung
Mietzinsüberprüfungen, die von der Schlichtungsstelle mittels Gutachten bearbeitet werden, verlangen den Mietern meist Geduld ab, da diese Verfahren mindestens mehrere Monate dauern. Im vorliegenden Fall konnte allerdings eine Lösung in Rekordzeit erzielt werden. Die Hausverwaltung legte im Namen der Eigentümer umgehend ein Vergleichsangebot vor, mit dem das Ehepaar Eberl nach kurzer Nachverhandlung mit Rechtsexpertin Wolfschluckner einverstanden war.
Bereits im Juni 2025 – also knapp zwei Monate nach Antragsstellung – durften sich die Mieter
über eine Rückzahlung von 63.350 Euro freuen.
Vorsicht, Falle: Unterschreiben Sie keine Verzichtserklärung
Möglich wurde die rasche Einigung durch ein kleines, aber wesentliches Detail: Das Ehepaar Eberl war bereits Monate vor der Beendigung des Mietvertrags zu einem Beratungstermin bei der Mietervereinigung gekommen. Mietrechtsexpertin Wolfschluckner warnte die Mieter davor, eine Verzichtserklärung zu unterschreiben, wie sie den Erfahrungen der Mietervereinigung zufolge von
Vermietern bzw. Hausverwaltern immer wieder bei der Wohnungsrückgabe vorgelegt wird.
Dem ersten Eindruck nach unscheinbar finden sich in als »Übernahmeprotokoll«, »Rückgabeerklärung« oder ähnlich betitelten Urkunden oftmals Sätze wie: »Der Mieter bestätigt hiermit, dass damit sämtliche Ansprüche und Forderungen aus dem Mietverhältnis bereinigt und verglichen sind.«
Die nachträgliche Anfechtung einer solchen Vertragserklärung kann sich oftmals schwierig gestalten. Nach der Rechtsprechung wird ein Wohnungsrückgabetermin nämlich im Regelfall nicht als Zwangslage anerkannt, da der Mieter sich dabei nicht in einer Situation befindet, die mit
einem Vertragsabschluss oder einer Vertragsverlängerung vergleichbar wäre.
Rechtlich gesehen, kann ein Vermieter die Wohnungsrückgabe nicht von einer Erklärung des Mieters abhängig machen, dass der Mieter auf allfällige Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis verzichtet.
Die Mietervereinigung rät Mietern, eine vom Vermieter oder Hausverwalter vorgelegte Urkunde jedenfalls genauestens durchzulesen und einzuwenden, dass Sie den rechtlichen Ratschlag erhalten haben, grundsätzlich nichts zu unterschreiben, was zuvor nicht besprochen wurde. Nehmen Sie zur Wohnungsrückgabe eine Vertrauensperson mit und bereiten Sie sich darauf vor, dass Ihnen unter Umständen etwas zur Unterschrift vorgelegt wird.
