Wertsicherung und Indexmieterhöhung

Der 1. April ist der Tag zur Indexanpassung bestimmter Mieten an den Verbraucherpreisindex, wodurch es zu Mietzinserhöhungen kommt. Wir haben Fragen und Antworten zusammengestellt, die Sie beachten müssen, wenn der Index neu berechnet wird.

„In mathematischen Fragen darf man sich auch über den kleinsten Fehler nicht hinwegsetzen.“ (Isaac Newton)

Das ist auch ein Grund, warum wir Sie mehr über Ihre Handlungsmöglichkeiten bei Mieterhöhung aufgrund von Indexanpassung informieren. Unser Indexrechner berechnet lediglich den jetzt aktuellen Mietzins, klärt aber nicht, ob die errechnete Höhe verlangt werden darf.

Daher finden Sie hier die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was gilt es bei einer Mieterhöhung wegen Indexanpassung zu beachten:

• Haben Sie eine Mietvertrag, der dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht?
• Wurde eine wirksame Index- bzw. Wertsicherungsklausel vereinbart?
• Haben Sie die Mieterhöhung fristgerecht zugestellt bekommen?
• Welche Mietzinsart haben SIe vereinbart: Richtwertmiete, einen Kategoriemietzins, eine angemessene oder gar eine freie Miete?

Der Indexrechner gibt Ihnen nur die derzeit aktuelle Mietzinshöhe bekannt, beantwortet aber nicht die Frage, ob die Mieterhöhung zB. aufgrund einer Wertsicherungsklausel überhaupt zulässig ist.

1. Mietzinsarten, die einer Indexanpassung unterliegen können

• Kategoriemietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden
• Richtwertmietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden
• angemessene und freie Mietzinsvereinbarungen

2. Wirksamkeit der Indexanpassung im Mietvertrag

Die Wertsicherungsklausel ist wirksam, wenn im Mietvertrag eine transparente und nachvollziehbare Formulierung vorhanden ist, wonach der Mietzins an die Inflationsrate angepasst werden darf.  Wenn Sie unsicher sind, ob die vorhandene Klausel wirksam ist, lassen Sie sie von uns prüfen.

3. Geltendmachung der Wertsicherungsklausel

Die neuen Richtwerte werden derzeit im Zweijahres-Takt immer am 1. April vom Justizminister verlautbart. Ihr Vermieter darf das Erhöhungsschreiben für Richtwert- und Kategoriemieten nicht vor diesem Termin absenden und es muss spätestens am 21. April (14 Tage vor dem nächsten Zinstermin) bei Ihnen angekommen sein, um für den nächsten Monat wirksam werden zu können. (Seit 2013 ist der Fälligkeitstermin für Mieten mit dem 5. des Monats festgelegt worden. Daher verschiebt sich auch der Termin für das Einlangen des Erhöhungsschreiben an den Mieter.) Kommt es später an, ist die Erhöhung im Mai nicht mehr möglich. Dem Vermieter geht dann ein Monat verloren. Der nächstmögliche Termin wäre dann der 1. Juni.

Sollten Sie einen Vertrag mit einer freien oder angemessenen Mietzinsvereinbarung haben, dann betrifft Sie die Kundmachung des Justizminsters zur Erhöhung der Richtwerte/ Kategorien nicht. Ob bei Ihnen eine Wertanpassung erfolgen darf, hängt allein von ihrer Vertragsvereinbarung und der Inflationsrate ab!

Rückwirkende Indexanpassungen der Miete sind bei Richtwert-und Kategoriemieten sowie angemessenen Mieten NIE erlaubt. Nur dort, wo das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, wäre eine Nachverrechnungen der Erhöhungsbeträge für maximal 3 Jahre erlaubt.

4. Die neuen Richtwerte nach Bundesländern ab dem Jahr 2023

Die verlautbarte Indexanpassung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex 2010. Das Justizministerium hat folgende Werte ab 1. April 2023 je Quadratmeter festgehalten. Richtwerte gelten für Verträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden.

5. Kategoriemietverträge:

Wenn Sie sicher gehen wollen, ob Ihre Indexmieterhöhung zulässig ist, stehen wir allen Mitgliedern gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Unter 050 195 können Sie uns österreichweit erreichen.

Wie und wo können Sie Indexrechner für Ihre Recherchen nutzen?

1. Indexrechner der MVÖ liefert Indexdaten für die aktuelle Miete
2. Indexrechner der Statistik Austria liefert einerseits Daten zum Verbraucherpreisindex. Mit ihm können aber auch vergangene Erhöhungen nachgerechnet werden.

Bild: MVÖ