Die Expert:innen der Mietervereinigung haben die Entscheidungen des OGH und VfGH zur Wertsicherung in Mietverträgen analysiert und informieren hier über ihre Einschätzungen.

Hintergrund der Entscheidungen zur Wertsicherungsklausel

Ausgangspunkt war eine Verbandsklage, die mehrere Klauseln eines Mietvertrags beanstandete. Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied schließlich im März 2023, dass sich Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen an den Erfordernissen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) messen lassen müssen (wir berichteten).

Demnach sind Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unwirksam, wenn bei kundenfeindlichster Auslegung bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Mieterhöhung eintreten könnte. Nur wenn der Unternehmer beweisen kann, dass eine solche Klausel individuell ausgehandelt worden ist, wäre sie zulässig. Es genügt nicht, dass die Klausel nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in einem vorgefertigten Vertragsformular enthalten ist.

Daraufhin klagten zwei Immobilienunternehmen vor dem Verfassungsgerichtshof (VfGH) auf Aufhebung der KSchG-Bestimmung. Im Juni 2025 wies der VfGH den Antrag der beiden Immobilienunternehmen ab.

Was bedeuten die Entscheidungen?

Praktisch bedeuten die Entscheidungen, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unwirksam werden können – auch rückwirkend.

Wichtig: Wertsicherungsklauseln sind nicht allein deshalb ungültig, weil eine Anhebung innerhalb der ersten beiden Monate im Vertrag nicht ausgeschlossen wird. Ein Beispiel: Wenn eine Mietvertragsklausel jeweils mit Jänner indexiert, ist eine Mieterhöhung mit Jänner möglich. Daher wird die Klausel im Mietvertrag NICHT unwirksam, WENN der Vertrag zwischen Jänner und Oktober abgeschlossen wurde – weil keine Erhöhung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss möglich ist. Ein weiteres Beispiel: Klauseln nach dem Richtwert, wonach die Erhöhung im Mai stattfindet, sind bei einem Vertragsabschluss zwischen Mai und Februar NICHT unwirksam.

Wichtige Einschränkung: Der OGH hatte sich mit einer Verbandsklage auseinanderzusetzen und musste daher das Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung anwenden. Geprüft wurde also nicht, ob die Klausel in einem konkreten Vertragsverhältnis zulässig ist, sondern im allgemeinen Rechtsverkehr.

Erst wenn der OGH in einem konkreten Individualverfahren entscheidet, lassen sich Rückschlüsse auf andere Mietverträge ziehen. In Individualverfahren werden Klauseln unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles beurteilt. Entsprechende Verfahren laufen bereits, mit Entscheidungen ist für heuer nicht mehr zu rechnen.

Wen betrifft die Entscheidung? Für welche Mietverträge gilt das?

Die Entscheidung betrifft nur Verbrauchergeschäfte (Geschäfte zwischen Unternehmer:innen und Verbraucher:innen).

• Als Unternehmer:in gilt, wer seine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass jemand, der mehr als 5 Wohnungen vermietet, als Unternehmer:in zu qualifizieren ist – wobei stets die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.

• Als Verbraucher:in gilt, wer eine Wohnung für eigene Wohnzwecke anmietet.

Wie geht es weiter?

Aus der OGH-Entscheidung lässt sich nicht pauschal beurteilen, ob eine konkrete Wertsicherung rechtens ist. Es braucht weitere Entscheidungen in spezifischen Einzelfällen. Erst nach Vorliegen dieser OGH-Entscheidungen lassen sich Rückschlüsse auf andere Mietverträge ziehen.

Wird es Sammelklagen geben?

Sammelklagen sind bei Mietverträgen nicht möglich, weil Mietverträge Einzelverträge sind.

Wie erkenne ich, ob mein Mietvertrag betroffen ist? Was können Mieter:innen tun?

Mieter:innen sollten ihren Mietvertrag individuell prüfen lassen, ob die enthaltene Wertsicherungsklausel zulässig ist.