Ursachen
Die Ursachen für Schimmelbildung sind vielfältig. Von der mangelnden Wärmedämmung zur schlechten Bauausführung über defekte Wasser- oder Heizkreislaufleitung oder Schäden am Dach, einem akuten Wasserschaden durch die kaputte Waschmaschine, aus der literweise Wasser geflossen und in den Holzboden und die angrenzenden Wände gesickert ist bis zum Einbau neuer dichter Fenster in Kombination mit mangelender Lüftungsmöglichkeit reciht das Spektrum. Bei allen Ursachen bleibt allerdings das entstehende Problem gleich. Die vorhandene Feuchtigkeit kann nicht im ausreichenden Ausmaß aus der Wohnung entfernt werden. Sie legt sich an den kältesten Stellen in der Wohnung fest, kondensiert dort und bietet damit den Nährboden für Schimmelbildung.
Das ist nicht nur eine optische Beeinträchtigung sondern vielmehr noch eine Gesundheitsbelastung, da  Schimmelpilzsporen giftig sind. Bei Kindern, alten Menschen oder vorbelasteten bzw geschwächten Personen kann Schimmelbefall schwere Krankheiten auslösen bzw begünstigen.

 

Gesundheit
Grundsätzlich sind Schimmelpilze natürliche Bestandteile unserer Umwelt und daher auch immer – ähnlich wie Milben, Staub uä - in Innenräumen vorhanden. Problematisch werden die Sporen der Schimmelpilze sobald  - je nach Sorte - eine bestimmte Menge überschritten wird. Daher ist es oberste Aufgabe das Schimmelpilzwachstum im Innenraum so gut wie möglich zu vermeiden. Um dies zu erreichen, ist es wichtig, die Luftfeuchtigkeit und die Oberflächentemperatur der Wohnung in jenen Bandbreiten zu halten, die für Schimmelpilze hemmend sind.  Empfohlen wird hier eine Luftfeuchtigkeit von weniger als 55%, was aber aufgrund der trocknenen Luft auf der anderen Seite auch zu Atemwegserkrankungen führen kann.
Die häufigsten bei Schimmelpilzbelastungen im Innenraum beschriebenen Symptome sind  z.B. Bindehaut-, Hals- und Nasenreizungen sowie Husten, Kopfweh oder Müdigkeit. Einige dieser Symptome (Bindehaut- oder Nasenreizungen) können sowohl im Zusammenhang mit leichten allergischen als auch mit reizenden Wirkungen stehen. Die anderen werden vor allem mit reizenden Wirkungen in Verbindung gebracht.
Wissenschaftlich abgesicherte Aussagen über eine bestimmte Dosis - Wirkungsbeziehung zwischen der Schimmelpilzexposition in Innenräumen und gesundheitlichen Beschwerden der Bewohner sind gesetzlich nicht vorgegeben. Allerdings gibt es Grenzwerte, deren Überschreiten nach medizinischer Ansicht für gefährdete Personengruppen gefährlich ist.

Um das Vorliegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalles abzuklären, ist es daher zweckmäßig mit der zuständigen Baupolizei bzw. dem Gesundheitsamt Rücksprache zu halten und um Begutachtung des Schadens zu ersuchen. In manchen Fällen ist auch die Einschaltung einer Gebietsbetreuung, sofern vorhanden, anzuraten. Umweltmedizinische Zentren sind ebenfalls eine mögliche Anlaufstelle.

 

Vermeidung von Schimmelpilzwachstum
Grundsätzlich gilt, je dichter ein Gebäude gedämmt ist, desto problematischer wird es , wenn nicht für einen regelmäßigen Feuchtigkeitsabzug gesorgt wird. In Niedrigenergie- oder Passivhäusern übernimmt dies oft eine Lüftungsanlage. Dort wo es keine automatische Luftabsaugevorrichtungen gibt, dort ist es notwendig regelmäßig zu lüften. Empfohlen wird dazu das sogenannte Stoßlüften für 5 – 10 Minuten am besten durch Querlüften
Beim Duschen und Kochen entsteht schnell viel Feuchtigkeit, daher sollte unbedingt gelüftet werden. Sofern Abluftanlagen vorhanden sind, sollten sie eingeschaltet werden.

Wichtig und auch energiesparend ist es, wenn eine ungehinderte Abgabe der Wärme von Heizkörpern in den Raum möglich ist. Möbel oder Vorhänge vor den Heizkörpern erhöhen den Energieverbrauch und verhindern, dass die Zimmertemperatur ausreichend steigt. Dadurch kann dann nur wenig Feuchtigkeit in der Luft gehalten werden, feuchte Luft kondensiert schnelle an Wänden und Fenstern.
So gesund es laut Ärzten ist, die Lufttemperatur möglichst niedrig zu halten, so nachteiliger ist es, wenn es um die Schimmelbildung geht.

 

Aber auch aufsteigende Feuchtigkeit, Baumängel oder Wassergebrechen können Ursache für Schimmelbildung sein. Hier hat der Mieter in der Regel aber kaum Einflußmöglichkeiten, das Wachsen des Schimmels zu verhindern.

 

Mietzinsminderung
Sollte nun in einer Wohnung Schimmel auftreten, hat der Mieter den Vermieter/Verwaltung über den Befall umgehend zu informieren. Da es hier zu einer Gesundheitsgefährdung kommt, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechtes vor. Das Gesetz sieht für solche Fälle das Recht zur Minderung des Mietzinses vor. Die Höhe dieses Anspruches hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Rechtsprechung sind je nach Ausmaß der Schimmelbildung Reduktionen bis 100% (im Falle der gänzlichen Unbewohnbarkeit) möglich. Da jede Reduktion des zu zahlenden Mietzinses zum Mietzinsrückstand führt und damit das Risiko einer Mietzins- und eventuell Räumungsklage auslöst, ist hier jedoch Vorsicht geboten. Wir raten daher zu einer raschen Rechtsberatung und einer schriftlichen Verständigung des Vermieter, dass vorerst die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wird (Mitglieder finden dazu einen Musterbrief im Download-Bereich)

 

Beseitigungsanspruch
Ob der Vermieter neben dem Mietzinsminderungsanspruch zur Schimmelbeseitigung verpflichtet werden kann, hängt von dem zu Anwendung gelangenden Gesetz bzw. Vertrag ab.

 

Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG)
Wann liegt dieser vor?
Faustregel: Wenn das Haus, in dem die Wohnung liegt, vor dem 2. Weltkrieg errichtet wurde (Achtung: Die Immobilienbranche hat hier eine Reihe von Ausnahmen durchgesetzt, vor allem bei Aus- und Zubauten ist eine genaue Prüfung angeraten)

In diesem Fall kann dem Vermieter die Beseitigung des Schimmels durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht  aufgetragen werden.

 

Teilanwendungsbereich des MRG oder keine Anwendung des MRG

Für Mieter, die in Wohnungen wohnen, die nur teilweise oder gar nicht dem MRG unterliegen kommt das allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung: Dieses verpflichtet grundsätzlich den Vermieter zu allen Reparaturarbeiten in der Wohnung! 

ABER: Unter gewissen besonderen Umständen kann im Vertrag eine Erhaltungspflicht des Mieters vereinbart werden!

In der Regel ist aber der Vermieter verpflichtet, tätig zu werden.

 

Wir raten daher auch hier, den Vermieter auf den Schaden (schriftlich/Fotos) aufmerksam zu machen und die Reparatur einzufordern sowie die Mietzinsminderung anzukündigen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Sollte sich der Vermieter weigern, lassen Sie ihren Vertrag prüfen. Meist steht das Recht auf ihrer Seite und Sie können sowohl auf die Schadensbehebung klagen als auch auf einen Kostenersatz bei Selbsthilfe bestehen.

 

Selbsthilfe
Wenn Sie aus welchen Gründen immer zur Selbsthilfe greifen mussten und den Schaden selbst behoben haben, dann stellt sich die Frage, ob es dafür einen Kostenersatz gibt? Lassen Sie sich dazu bei uns beraten. Eine allgemeine Antwort dazu ist nicht möglich.

Wichtig ist es allerdings auf jeden Fall eine Sachverhaltsdarstellung schriftlich mit Bildern /Videos bzw Zeugen zu machen, denn nur so ist es möglich einen bestehenden Ersatzanspruch auch durchzusetzen. Vor Gericht muss bewiesen werden, welcher Schaden vorgelegen ist und warum er wie beseitigt wurde.
Beachten Sie bitte, dass die Selbsthilfe meist dazu führt, dass auch die Mietzinsminderungsrechte untergehen!

 

Haftung und Schadenersatz
Der häufigste Einwand im Schimmelverfahren auf Seiten der HauseigentümerInnenseite ist, dass der Mieter die Verursacher der Schimmelbildung seien, da zu wenig gelüftet oder geheizt worden bzw. durch viele Pflanzen oder Aquarien es zu einer zu hohen Luftfeuchtigkeit gekommen sei. Dieser Einwand ist im Bereich des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtes jedoch für die Frage, wer die Kosten der Beseitigung tragen muss, vorerst nicht relevant. Im Mietrechtsgesetz kommt es nur darauf an, ob eine notwendige Erhaltungsarbeit vorliegt, die der/die VermieterIn in Auftrag geben muss.
Nichtsdestotrotz kann der Vermieter in einem Schadenersatzprozess den Mieter  wegen falschem Heiz- und Lüftungsverhalten verantwortlich machen und versuchen, Kosten zur Schimmelbeseitigung und für Schäden am Mietobjekt den Mietern in Rechnung zu stellen. Einer dieser Fälle landete beim Obersten Gerichtshof. Dieser hielt aber in seiner Entscheidung (6 Ob 272/08 f) fest, dass bei normalem Wohnverhalten den Mieter keine Schuld trifft. Ein besonderes Lüftungs- und Wohnverhalten (z.B. fünfmal am Tag Stoßlüften) muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, damit ein Mieter im Falle von Schimmelbildung und dessen Beseitigung zur Kasse gebeten werden kann!
Wer eine solche Klausel unterschreibt, sollte daher prüfen, ob er sie auch einhalten kann, denn noch ist ungeklärt, ob es sich bei derartigen Verhaltensvorschriften um eine gröblich benachteiligende und damit unwirksame Klausel handelt. Grob nachteilig wäre sie zB wenn sie mit dem normalen Berufsleben nicht vereinbar ist. Denn schließlich müssen wir alle wohnen UND arbeiten.